도로와 건축

도로와 건축

대지의 맹지 여부에 따라 건축이 가능한지가 판가름 납니다. 대부분은 대지앞에 도로가 없으면 맹지라고 하지만 건축법에서는 도로에 최소 2m 이상 접하고 있어야만 건축이 가능합니다. 또, 접하는 도로 역시 최소 4m 이상이어야 건물을 지을 수 있습니다. 4m가 되지 않으면 4m를 확보하기 위해 내가 소유한 토지에 도로 폭 만큼 뒤로 물러서 건물을 지어야 합니다. 건축시 도로의 확보는 필수적이기 때문에 토지 매입후 건축 예정인 건축주라고 하면 매입할 토지의 도로 상황을 면밀히 살펴보아야 합니다. 

 

목차

건축법상 맹지와 건축

너비 4m 미만 도로에 접한 토지

막다른 골목에 대한 도로 너비 기준

연면적 2,000m2 이상의 건축물

4m 도로에 접한 중대형 토지의 분할

 

건축법상 맹지와 건축

땅을 매입하고 주택이나 건물을 지으려고 할 때 대지의 맹지 여부에 따라 건축이 가능할 지 또는 불가능할 것인지가 결정됩니다. 대부분은 맹지를 대지 앞에 도로가 없으면 맹지라고 생각하지만, 건축법에서는 도로에 2m 이상 접하고 있어야만 건축이 가능한 대지로 정의하고 있습니다.

건축법에서 정의한 도로는 4m 이상의 보행과 자동차 통행이 가능한 도로를 말합니다. 이러한 도로에 2m 미만으로 접하는 대지는 건축이 불가능합니다. 때문에 주변 시세보다 저렴하다고 무턱대고 2m 미만 접도 대지를 매입할 경우 낭패를 볼 수 있습니다.

간혹 도로에는 2m 이상 접도하고 있지만 대지 안쪽 통로가 2m 너비가 안 되는 경우가 발생하지만 도로 출입에 지장이 없다면 건축이 가능하니 토지 매매시 참고하여야 합니다.

예외적으로 도로에 2m 이상 접하지 않아도 주변에 광장, 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지에 접하는 경우라면 허가권자 인정시 건축은 가능합니다. 다만 모든 조건을 충족하고 교통, 피난, 방화, 위생 등 문제가 없다하더라도 허가권자가 인정하지 않으면 건축이 불가하기 때문에 숙지하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

너비 4m 미만 도로에 접한 토지

너비 4m 미만의 좁은 도로를 접하는 대지에는 건축은 가능하지만 건축법상 도로를 4m 이상으로 규정하기 때문에  신축 시 토지주 또는 건축주가 너비 4m 도로를 확보해 주어야 합니다.

건축주는 도로 중심선에서 소유한 대지 쪽으로 2m를 후퇴하여 도로를 확보해줍니다. 도로 너비를 때문에 내놓은 대지 면적은 기존 대지 면적에서 제외됩니다. 도로 확폭에 따른 대지의 소유권은 토지주에게 있지만 사업 면적에 포함되지 않게됩니다. 사유재산 제한이기 때문에 국가가 보상을 해주어야 하나 제대로 보상은 이루어지지 않습니다.

따라서 토지 매입 시 도로 너비가 4m 미만 도로에 접하는 대지는 일부를 도로로 내주어야 하기 때문에 사업 면적을 미리 계산해평당 가격을 계산해서 시세와 비교해야 합니다.

 

막다른 골목에 대한 도로 너비 기준

건축법은 막다른 도로의 길이에 따라 너비 기준을 달리하고 정하고 있습니다. 막다른 도로의 길이가 10m 미만일 경우 도로의 너비는 최소 2m, 도로 길이가 10m 이상 ~ 35m 미만일 경우 3m, 35m 이상이면 6m(읍 또는 면 지역의 경우 4m)를 확보하여야 합니다.

 

연면적 2,000m2 이상의 건축물

연면적 2,000m2 이상의 건축물이 들어설 경우 교통량이 증가하며 혼잡해 지고 인근 건축물 거주자 또는 사용자에게 불편을 초래하게 되며 도로 이용자의 사고 위험성도 증가하게 됩니다. 때문에 건축법은 연면적 2,000m2 이상의 건축물 신축시 너비 6m 이상 도로에 4m 이상 접하도록 하고 있습니다.

 

4m 도로에 접한 중대형 토지의 분할

4m 도로에는 소규모 필지가 많지만 중대형 대지가 있는 경우도 존재합니다. 도로는 여러개의 대지에 면하고 있어 4m 도로를 하나의 대지를 위해 6m 이상으로 확보하는 것은 매우 힘든 일입니다.

때문에 4m 도로에 접한 중대형 토지는 용적률을 최대로 확보를 대지를 분할하여 연면적 2,000m2 미만으로 각각 건축하기도 합니다. 과도한 사유재산 제한을 피하는 소극적 방법이지만 개발이 필요한 경우 활용하기도 합니다.

대지 분할의 경우에는 용도지역에 따른 최소 분할 면적을 준수하여야 합니다. 최소 분할 면적은 지방자치단체의 조례로 정하고 있기 때문에 지방자치단체의 조례를 꼭 확인하여야 합니다.