외국계 자본 오피스는 매각, 임대주택 및 뉴이코노미 부동산 사업은 확대

외국계 자본 오피스는 매각, 임대주택 및 뉴이코노미 부동산 사업은 확대

오피스 시장이 견고하게 유지됨에 따라 제값을 받을 수 있다고 판단한 외국계 자본은 보유한 국내 오피스 빌딩을 매각하거나 매각을 진행중이며, 임대주택과 코리빙 사업에 새롭게 진출하고 있습니다. 물류센터 및 데이터 센터 등 뉴이코노미부동산 역시 외국계 자본이 관심있게 들여다보는 투자자산입니다.

 

목차

오피스 빌딩 매각 진행 상황

임대주택 및 코리빙 사업 진출

뉴이코노미 부동산 투자 확대

 

오피스 빌딩 매각 진행 상황

2023년 한해동안 서울 오피스의 평균 명목임대료가 역대 최고로 상승하였습니다. CBRE 코리아에 의하면 2023년 서울 오피스 평균 명목임대료는 전년 대비 8.8% 상승하였습니다. 서울 오피스 평균 실질임대료 역시 전년 대비 15.1% 증가하였습니다.

여의도 권역이 17.9%로 가장 높은 상승률을 보였고 강남권은 15.0%, 도심권은 13.3% 상승하였습니다. 서울 오피스 평균 공실률은 1.5%로 2023년 3분기보다 0.2%포인트 낮아졌습니다.

이렇듯 한국 오피스 시장이 낮은 공실률과 높은 임대료를 바탕으로 시장이 견고하게 유지되자 외국계 부동산 기업들은 제값을 받기 위해 보유하고 있는 국내 오피스 빌딩을 매각하고 현금화 하고 있습니다.

 

M&G리얼이스테이트(영국 푸르덴셜 계열 부동산 운용사)는 최근 역삼동 테헤란로에 위치한 아이콘역삼을 약 2,100억원(약 1억5,140만 달러 수준)에 매각하였습니다. 매수자는 캡스톤 자산운용입니다. M&G는 2017년 이 건물 준공 직후 건물을 개발했던 GL산업개발으로부터 매입하였습니다. 지하 7층, 지상 15층 규모로 연면적은 19,579M2이며 2017년에 준공되었습니다.

 

아이콘 역삼

 

블랙스톤은 테헤란로 오피스빌딩인 아크플레이스를 코람코자산신탁 리츠에 약 7,920억원에 매각하였습니다. 지하 6층, 지상 24층 규모로 연면적은 62,725M2입니다. 역삼역 3번 출구에 위치해 있으며 임대율 100%로 공실이 없습니다.

 

역삼동 아크플레이스

 

싱가포르 투자청(GIC)은 더익스체인지서울을 시티코어-코람코자산운용에 매각할 예정입니다. 시청역과 광화문역 인근에 위치하였으며 지하 3층, 지상 15층 규모로 연면적은 29,481M2입니다. 예상 매각가는 2,100억원대로 2004년 싱가포르 투자청이 인수할 당시 760억원을 감안하면 약 1,400억 원 규모의 차익이 발생할 것으로 예상됩니다.

 

 

싱가포르 글로벌 운용사 케펠 리츠는 서울역 인근 T 타워 매각절차에 착수하였습니다. 28층 높이에 연면적은 약 21,200M2이며 필립스, SK커뮤니케이션즈 등이 입주해 있습니다. 케펠 리츠는 2019년 5월 2,526억원에 이 건물을 인수하였고, 현재는 3,000억원 수준으로 평가 받고 있습니다.

 

서울역 인근 T 타워

 

 

 

 

 

임대주택 및 코리빙 사업 진출

외국 자본은 한국 주거시장 중 임대주택과 새로운 트렌드인 코리빙에 주목하고 있습니다. 코리빙은 침실과 화장실 등 개인 공간은 분리되어 있고 건물 내 카페, 스파, 이벤트룸, 트레이닝룸, 루프탑 등의 공간은 공유하는 주거 형태입니다.

주거 문화 트렌드가 변화하고 있고 월세 선호 현상이 확산됨에 따라 코리빙과 민간 임대주택에 대한 임차인 수요가 점차 높아지고 있습니다. 서울에서 임대(전월세 포함)로 살고 있는 가구의 월세 비중은 2011년 31%에서 2022년 51%로 확대되었습니다. 특히 서울은 인구가 밀집되어 있고 1인 가구가 증가함에 따라 코리빙 분야는 높은 성장 잠재력을 보유하고 있습니다.

게다가 정부는 최근 건축법 시행령을 개정하여 임대형 기숙사 법령을 신설하고 종합부동산세법 시행령 개정을 통해 임대형 기숙사의 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 부여하며 코리빙 시장 성장에 힘을 실어 주었습니다. 이에 대규모 외국 자본이 국내 임대 및 코리빙 시장을 선점하고자 선제적으로 움직이는 모습을 보이고 있습니다.

먼저 홍콩계 렌탈하우징기업 위브리빙(WEAVE LIVING)는 사모펀드 KKR과 손잡고 한국 임대주택 사업에 진출합니다. 위브리빙과 KKR은 합작 법인을 설립하고 임대주택을 선보일 예정입니다. KKR이 지배지분을 보유하고, 나머지 지분을 위브리빙이 보유하게 됩니다. 초기자본금으로 선유도 및 구로 일대에 1,200세대의 임대주택을 확보할 예정이며 추이에 따라 사업을 확장할 예정입니다. 위브리빙은 임대주택에 대한 개발과 관리 운영을 담당합니다. 임차인의 취향에 따라 위브 스튜디오, 위브 플레이스, 위브 스위트, 위브 레지던스 등 4개의 브랜드를 선보일 예정입니다.

코브와 아너스자산운용은 국내 코리빙 사업을 위해 합작법인 코브 코리아(Cove Korea)를 설립했습니다. KR투자증권과 업무협약도 체결하였습니다. 아너스자산운용은 사업지 발굴과 금융상품을 개발하고 KR증권은 금융조달을 담당합니다. 코브는 싱가포르 및 인도네시아에 5,000개 이상의 객실을 운영하는 코리빙기업입니다. 한국시장에 맞는 입주민 커뮤니티와 사업 모델을 개발해 주거 서비스를 제공할 예정입니다.

토종 코리빙기업 홈즈컴퍼니와 영국계 글로벌 자산운용사 인터미디에이트 캐피탈그룹은 3,000억원 규모의 코리빙 부동산펀드를 만들어 현재 3번째 투자를 진행했습니다. 2023년 수원 인계동의 홀리데이 인 익스프레스 호텔과 서울 독산SI호텔을 인수하였으며 최근 서울 선정릉역 인근 오피스텔인 홈즈스튜디오 선정릉을 오픈하였습니다. 홈즈컴퍼니는 올해까지 3,000실 이상 운영권을 확보할 예정입니다.

싱가포르투자청(GIC)은 SK디앤디 자회사 D&D인베스트먼트 리츠를 통해 서울의 4개 코리빙 시설에 투자했습니다. 이 코리빙 시설은 SK 디엔디 브랜드 에피소드로 운영되고 있습니다.

 

뉴이코노미 부동산 투자 확대

물류센터와 데이터센터 등 뉴이코노미 부동산도 외국계 자본이 노리고 있는 한국의 투자자산입니다. 외국계는 공급과잉을 겪고 있는 한국 물류시장 경기가 올해 바닥을 칠 것으로 판단하고 물류사업을 확장하고 있습니다.

홍콩계 ESR그룹의 한국 물류 플랫폼인 ESR켄달스퀘어가 한국 최초 영구 개방형 물류코어 펀드를 설립하였습니다. 이 펀드의 포트폴리오에는 ESR켄달스퀘어가 개발해 운영하는 7개의 트로피성 물류자산이 담깁니다. 이 펀드에는 네덜란드 연기금 APG가 4억달러 이상을 투자하기로 약정되어 있습니다.

글로벌 사모펀드 위버그핀커스 역시 2023년말부터 한국 물류센터에 본격적으로 투자를 시작하였습니다. 위버그핀커스가 운용하는 아시아부동산 펀드는 한국 물류기업 엠큐그룹과 합작법인 큐브인더스트리얼을 설립하였습니다. 큐브인더스트리얼은 현대식 물류센터 등 산업용 부동산 투자에 주력할 예정입니다.

글로벌 사모펀드 액티스는 한국내 데이터센터 자산을 3개로 늘렸습니다. 40MW급 안양 호계동 데이터센터(에포크 안양센터)는 연초에 준공하였고, 40MW 양평동 데이터센터(디토 양평센터)가 올해 9월 준공예정입니다. 안산반월시화산업단지내 구조고도화사업으로 진행중이 데이터센터는 현재 토지매입후 본PF조달 과정에 있습니다.