서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안

서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안

서울시는 지구단위 계획에서 적용되는 용적률 체계에 대해 과감하게 인센티브를 제공하고 불필요한 규제를 해소하기 위해 4월 19일 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안을 발표하였습니다. 제도가 시행되면 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성할 경우 조례 적용 용적률 대비 최대 120%까지 인센티브를 받을 수 있고, 스마트 시티, 탄소 중립, 녹지 생태도심 등 서울시 정책방향에 부합하는 항목을 도입할 경우 인센티브를 제공하는 신설 제도도 도입할 예정입니다. 

 

목차

서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안 발표

지구단위계획의 문제점

개편 방안 상세 내용

개편 방안 적용 시기와 대상 지역

 

서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안 발표

서울시는 4월 19일 서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안을 발표하였습니다. 제도가 시행되면 서울시의 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성할 경우 용도지역에 관계없이 조례 용적률의 최대 120%까지 인센티브를 받을 수 있으며, 로봇, 친환경 등의 항목을 도입할 경우 허용 용적률 역시 조례 용적률 대비 최대 110%까지 상향 받을 수 있습니다.

 

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지구단위계획의 문제점

지구단위계획은 특정 지역을 체계적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획으로 서울시에는 현재 787개 지역, 녹지를 제외한 서울 전체 면적의 35%에 지구단위계획이 수립되어 있습니다. 24년 전 제도 도입 초기에 비해 도시의 환경이 크게 달라졌으며 지구단위계획안에 포함되면 오히려 규제가 적용되고 개발이 어려워지는 등의 문제점이 지적되어 왔습니다.

 

개편 방안 상세 내용

서울시는 공개공지를 조성할 경우 상한용적률을 최대 120%까지 상향해주기로 했습니다. 현재 지구단위계획이 아닌 곳에서는 적용되는 인센티브 제도입니다. 이 제도가 적용되면 예를 들어 일반상업지역 지구단위계획구역에서 800% 이하로 제한되었던 용적률이 공개공지를 조성할 경우에는 최대 960%까지 확대됩니다. 또한, 공개공지 외에 지능형 건축물, 특별건축구역 등을 조성하는 경우에도 같은 기준을 적용받을 수 있게 됩니다.

지구단위계획구역에서 낮게 설정되어 있던 기준용적률 하향도 폐지할 예정입니다. 기준용적률은 지구단위계획 수립시 적용하는 최소한의 용적률입니다. 현재까지 지구단위계획구역에서는 체계적 개발을 유도하기 위해 준주거 이상 용도지역에 대해서 서울시 조례에서 정한 용적률보다 100%P에서 300%P까지 하향된 기준용적률을 적용하였으며, 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 항목에 따라 인센티브를 제공하는 방식을 채택해왔습니다. 개편 방안에는 지구단위계획의 기준 용적률을 조례 용적률과 동일하게 적용하는 대신 일반적 항목에 대해서는 기준 용적률 범위에서 의무적으로 이행하도록 했습니다.

지역 상황과 여건 변화를 반영하지 않고 일률적으로 적용했던 용적률 인센티브 항목이 미래도시 정책에 부합하거나 공공성 항목을 도입할 경우 허용 가능한 용적률을 조례 용적률 대비 최대 110%까지 상향해주는 제도도 신설했습니다. 기존에는 건축한계선, 공동개발 등 항목(10개 분야, 38개 항목)을 운영해왔지만 로봇 친화형 건물, 도심항공교통(UAM) 시설 등 스마트 도시나 탄소중립, 디자인 혁신, 녹지생태도심 등 서울시 정책 방향과 부합하는 내용 등이 신설됩니다.

동일 지역도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영되었던 용적률 체계를 통합합니다. 예를 들어 1991년 이전 용도지역이 변경된 상업지역의 경우 허용용적률이 800%였지만 1991년 이후 변경된 지역은 630%가 적용되었습니다. 이와 같은 사례를 2000년 기준으로 통일하게 되면 여의도 면적 2.9KM2의 1.4배인 4.2KM2에 달하는 지역의 용적률이 높아질 예정입니다. 

 

개편 방안 적용 시기와 대상 지역

개편 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경시 적용되며 주민 제안이 있을 경우 신속한 사업추진을 위해 즉시 반영되도록 하였습니다. 그러나 일반적인 재개발 재건축, 도시정비형 재개발은 별도로 도시주거정비기본계획에서 용적률 체계를 운영하고 적용받기 때문에 이 개편 방안에서는 제외됩니다. 또한, 사전협상이나 역세권 활성화 사업 등 별도의 용적률 체계가 있는 다른 사업도 중복 적용받지 않습니다.

개편 방안이 적용되는 대상지역은 대부분 서울의 동북, 서남, 서북권에 위치해 있으며 쌍문, 면목, 불광, 연신내, 금천 지구단위계획구역 등이 해당됩니다. 개편 방안이 적용되면 서울시가 추진하는 강남 및 강북 균형발전에도 속도가 붙을 것으로 예상됩니다.